USD
28.16
28.40
EUR
33.15
33.59
Коронавирус
Коронавирус

«Коммунальная собственность может приносить больше дохода в городской бюджет», — кандидат в депутаты Одесского горсовета Елена Коробкова

Елена Коробкова, кандидат в депутаты ПП «Слуга народа» в городской совет Одессы рассказала, почему коммунальная собственность может приносить значительно больше дохода в городской бюджет и сколько потеряла Одесса.

Как Одессе зарабатывать на своем имуществе?

Коммунальная собственность города – это недвижимость, принадлежащая территориальной громаде. В ней располагаются городские учреждения, часть помещений сдаются в аренду с дальнейшей продажей. На наш взгляд, именно коммунальная собственность может приносить значительно больше дохода в городской бюджет.

  1. Аукционы Одесского городского совета через Prozorro.sale

С конца 2018 года аукционы по продаже коммунальной собственности должны проходить через электронную площадку Prozorro.sale, и Одесский городской совет не стал исключением.

Всего по состоянию на середину октября до аукциона «дошли» 48 объектов недвижимости, из которых:

  • 28 проданы через аукцион,
  • 17 объетов не были проданы, аукцион не состоялся (не было желающих);
  • 2 объекта зависли на стадии «Очікується підпис»;
  • 1 объект – проведена отмена аукциона.

Следует отметить, что львиная доля объектов, которые попали на Prozorro.sale от Департамента коммунальной собственности – убитые подвалы в жилых домах, неликвидные помещения, которые не представляют интереса. Часть объектов выкладывается на аукцион без фотографий, что делает невозможность оценки качества недвижимости.  

Из проведенных аукционов следует отметить:

  • Продажа помещения за 16,15 млн.грн. – 2011 кв.м. (8000 грн. за 1 кв.м.). Старопортофранковская, 10. 
  • Продажа помещения площадью 958 кв.м. (фасад, Десантный бульвар). – 7,97 млн.грн. (8320 грн/м2). Данный объект является «заарендованным» — перед в аренду ГО «ОРГАНІЗАЦІЯ ІНВАЛІДІВ ГРОМАДСЬКОГО КОНТРОЛЮ» до 23.10.2038 г. (при том, что обычно в аренду передают на 2 года и 11 месяцев) с арендной платой 44 850 грн. в месяц. Таким образом происходит «обесценивание» капитала – сторонние инвесторы обычно не готовы вкладываться в подобные объекты. 
    • Так же данная ГО является арендатором еще двух хороших объектов коммунальной собственности площадью 76,2 м2 и 16,3 м2 .
    • Остаток проведенных аукционов – подвальные и полуподвальные помещения.
  1. Сессионные решения по коммунальной собственности.

Перед попаданием в аукцион Prozorro.sale, сессия городского совета должна принять соответствующее решение – отчуждение недвижимости через аукцион или выкуп арендатором. В соответствии с решениями сессии, с сентября 2018 года по октябрь 2020 было отчуждено 207 объектов коммунальной собственности общей площадью 34 655 кв.м. Продажа через аукцион принята для 72 объектов общей площадью 17 410,8 кв.м., при этом на Prozorro.sale сейчас всего 48 объектов – еще 24 должны появится в ближайшее время.

Через «выкуп арендатором» передано 134 объекта общей площадью 17 254,3 кв.м.

Выкуп арендатором за счет «капітальних поліпшень» – «классическая схема» вывода коммунальной собственности, работающая с первых лет независимости. Этот вопрос регулируется ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна» и «Про оренду державного та комунального майна». Так же решением сессии №3781-V ОТ 25.12.2008 утвержден типовой договор на аренду коммунальной собственности. В соответствии с п.4.4, арендодатель (Департамент коммунальной собственности) – дает разрешение на капитальный ремонт, что в дальнейшем становится основанием для отчуждения собственности через выкуп.

Коммунальная собственность передается в аренду (обычно на 2 года и 11 месяцев) на общественные организации, юридическим и физическим лицам, затем проводится «реконструкция» с разрешения Департамент коммунальной собственности и через одноименную депутатскую комиссию, решения об отчуждении попадают на сессию городского совета.

  1. Как происходят аукционы на аренду коммунальной собственности?

Департамент коммунальной собственности не проводит аренду через Prozorro.sale. Аукционы проходят «письменно», как и 20 лет назад. Это позволяет побеждать в аукционах исключительно нужным участникам.  Именно аренда является стартовой точкой для дальнейшей продажи помещении, при этом протоколы проведения конкурсов на аренду на странице департамента отсутствуют. Пример объявления об аренде помещений тут.

В соответствии с информацией на странице Департамента коммунальной собственности, порядок проведения конкурса аренды регулируется распоряжением городского головы 1999 года (21 год). 

Только в июне 2020 года Кабмин обязал любую аренду проводить только через Prozorro.sale. Данное правило позволит значительно усложнить передачу «своим» прав на аренду с дальнейшим отчуждением «за копейки».

  1. Как может быть (опыт Львова).

В соответствии с ресурсом Prozorro.sale, Львовский городской совет продал через электронный аукцион 169 объектов, из которых 142 объекта действительно были проданы на общую сумму 492 869 332 грн. с 2018 года.

Цены на «неликвид» — 7000-10000 тыс.грн., при этом действительно ликвидные объекты продаются за огромные деньги –

  • 119 тыс.грн. за 1 кв.м
  • c 12 млн.грн. до 34 млн.грн. за объект, с большим количеством участников и аукционом.
  • с 16,4 до 27 млн.грн. за объект. 60 тысяч гривен за 1 кв.м.

Таких примеров – десятки и сотни. Ликвидные объекты уходят по 1,5-3 тысячи долларов за квадратный метр, а начальная стоимость лота может вырасти в 2-3 раза.

Опыт Львова показывает, как нужно использовать собственность города и какие реальные доходы она может приносить громаде.

  1. Сколько потеряла Одесса?

Отчеты в нормальном виде на сайте горсовета об отчуждении коммунальной собственности не публикуются.

Пример раздела новостей объекты, которые прошли через прямой «выкуп», без аукциона. Всего 19 объектов общей площадью 2217 кв.м. Все объекты – ликвидная недвижимость. Средняя цена за 1 кв.м. – 8-10 тыс.грн. (меньше 400 у.е.). Для сравнения:

  • Аренда 1 кв.м. в новых рядах МАФов – 20-40 у.е. в месяц.
  • Цена жилой недвижимости на вторичном рынке в спальных районах – от 500 у.е.
  • Цена ликвидной нежилой недвижимости – от 800 у.е. за 1 кв.м. в среднем.

Следовательно, на каждом квадратном метре через «выкуп» городская громада могла бы получить 300-500 у.е. Всего через «Выкуп» ушло 17 254,3 кв.м. Большая часть объектов – ликвидная недвижимость. По нашим расчетам, город потерял более 200 млн.грн. Эти деньги могли бы стать новой школой или детским садом, медицинским оборудованием или капитальными ремонтами по городу. Прозрачные аукционы с равными условиями для всех участников, с отсутствием немотивированных отказов могут стать действенным инструментом наполнения городской казны. Аренда и продажа по рыночным ценам городских активов могут минимум в два раза увеличить «капитальные» поступления города.

Еще много вопросов вызывают решения Одесского городского совета № 5520-VII «Об установлении размера арендной платы общественным и благотворительным организациям на 2020 год» и № 5479-VII «Об одобрении Перечня объектов малой приватизации коммунальной собственности территориальной громады г.Одессы, подлежащих приватизации в 2020 году, и приватизацию этих объектов». В частности, первыми решениями одобрен перечень 132 общественных и благотворительных организаций, которым указанным решением установлен размер арендной платы — 1 (одна) гривна в год в период с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года за каждое арендованное помещение.

По второму решению в Одессе реализуется план по большой распродажи коммунального имущества, которое является собственностью одесской громады. Большинство объектов приватизируются путем выкупа арендатором. В то же время большую часть объектов предоставлено в аренду в 2018 -2019 годах. Аренаторами были или общественные объединения или новосозданные ФОПы. Указанные предприятия в короткий срок потратили значительные средства на проведение ремонтов и заключения отчетов. Ни разу не было задержки выплат. Договоры подряда заключались в середине 2019 года, практически все ремонтные работы проводились в сентябре — октябре 2019 года. Некоторые работы, согласно документам, проводились за срок меньше недели. На основании изложенного следует, что указанные объекты малой приватизации были переданы в аренду в 2018-2019 годах для того, чтобы избежать процедуру аукциона.

Подводя итог, очень хочется, чтобы в Одессе были прозрачные аукционы,  чтобы помещения в аренду за 1 грн. в год получали именно те организации, кто в этом нуждается, и чтобы бюджет города получал доход от операций через Prozorro.sale как минимум на уровне Львова, а это ф450 млн грн, а не как сейчас 41,7 млн грн, что почти в 11 раз меньше.

Приложения:

  • Реестр Prozorro.sale, аукционы на недвижимость Львовский городской совет 2018-2020 гг.;
  • Реестр Prozorro.sale аукционы на недвижимость Одесский городской совет 2018-2020 гг.;
  • Реестр решений сессии по отчуждению недвижимости с сентября 2018 года.
  • Расчет цены за квадратный метр при отчуждении собственности, 19 объектов.
  • Карта – визуализация объектов, отчужденных городским советом с сентября 2018 по 2020 год.

Арсен Аваков сделал заявление по итогам избирательной кампании